"Комплексное развитие территории" как разновидность "реновации"

5 июня в Госдуму правительством внесен законопроект, касающийся градостроительного зонирования и планировки территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Инициатива подготовлена Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Законопроектом, в частности, вводится определение понятия "комплексное развитие территории" и корректируется определение понятия "красные линии", уточняется порядок установления (изменения) границ населенных пунктов, порядок установления территориальных зон, устанавливается возможность включения в границы комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается перечень оснований для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка и т.д..

Отметим, что заключение договора о развитии застроенной территории является следствием принятия органом местного самоуправления решения в пределах полномочий этого органа. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, в случае изъятия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для муниципальных нужд, объекты недвижимого имущества, обеспечивающих исключительно функционирование таких многоквартирных домов, земельные участки на которых они расположены, также изымаются для муниципальных нужд.

Авторы отмечают, что такая возможность правда уже предусматривалась действующей ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ. 

Оновной целью введения института комплексного и устойчивого развития территории является вовлечение в градостроительную деятельность "депрессивных" площадок муниципальных образований. К таким территориям зачастую относятся неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками, и т.д. Наличие таких территорий в границах муниципальных образований, в большей степени расположенных в центральных районах, не может не вызывать обеспокоенность как местного населения, так и органов местного самоуправления.

Таким образом, деятельность, направленная на развитие таких территорий, по мнению авторов, в полной мере соответствует публичным интересам, а заключение соответствующих договоров с потенциальными застройщиками таких территорий является лишь механизмом для реализации таких общественных интересов.

"С целью обеспечения общественных интересов, в том числе по переселению граждан из многоквартирных жилых домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, необходима реализация соответствующих мероприятий по строительству планируемых объектов, в том числе социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в максимально короткие сроки, в связи с чем возможность изъятия объектов, обеспечивающих исключительно функционирование аварийных домов, является обоснованной", - говорится в пояснительной записке.

При этом с целью обеспечения конституционных прав граждан и юридических лиц на судебную защиту законопроектом исключаются требование о немедленном исполнении решений суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Предлагаемые законопроектом изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривают нормы, регулирующие порядок внесения сведений о земельных участках, пересекающих границы населенных пунктов, территориальных зон, сведения о которых внесены в ЕГРН, в том числе если соблюдается условие о нахождении семидесяти пяти и более процентов площади земельного участка соответственно в границах или за границами определенного населенного пункта, а также если такое условие не соблюдается.

Законопроект направлен на увеличение объемов территорий, вовлеченных в развитие посредством механизмов комплексного и устойчивого развития территории, снижение административных барьеров, которые могут повлиять на увеличение срока строительства.