Защитит ли нотариус от мошенников? Новое исследование поставило под сомнение безопасность сделок с жильем

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью традиционно считается одним из самых надежных способов защиты покупателей и продавцов жилья. Однако новое исследование Центра доказательной экспертизы Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара показало, что участие нотариуса не всегда обеспечивает более высокий уровень безопасности, чем сопровождение банка, риелтора или цифровых сервисов.

Поводом для дискуссии стала инициатива сделать нотариальное удостоверение обязательным для ряда сделок с жильем. Но результаты исследования заставили экспертов вновь задаться вопросом: действительно ли это поможет эффективнее бороться с мошенничеством?

Кратко: что показало исследование

✔ Проанализировано 298 судебных дел, связанных с мошенничеством при продаже жилья в 2023–2026 годах.

✔ Лишь около 40% нотариально удостоверенных сделок не удалось оспорить в судах.

✔ Банки показали более высокий результат — около 62% успешной защиты сделок.

✔ При сопровождении риелторов этот показатель составил около 60%, а у онлайн-сервисов — 78%.

✔ Эксперты считают, что обязательное участие нотариуса само по себе не гарантирует защиту от современных мошеннических схем.

Почему возникла эта дискуссия

Вопрос об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью активно обсуждается после нескольких громких случаев телефонного мошенничества, когда владельцы квартир под психологическим давлением добровольно подписывали документы на продажу жилья.

Осенью прошлого года депутаты предложили сделать обязательным участие нотариуса при продаже единственного жилья. Предполагалось, что дополнительная проверка позволит сократить число мошеннических сделок.

Однако результаты нового исследования показывают, что сама по себе нотариальная форма не всегда становится эффективным барьером для преступников.

Что выяснили исследователи

Авторы исследования проанализировали почти три сотни судебных процессов, в которых собственники пытались признать недействительными договоры купли-продажи жилья, заключенные под влиянием телефонных мошенников.

Результаты оказались неожиданными.

Среди сделок, удостоверенных нотариусами, суды чаще вставали на сторону истцов, чем в случаях, когда сделку сопровождали банки или профессиональные риелторы. При этом наиболее высокую устойчивость к судебному оспариванию показали сделки, проведенные через цифровые платформы.

По мнению авторов исследования, нотариальное удостоверение не обеспечивает более высокой защиты участников сделки, но увеличивает расходы граждан.

Почему нотариус не всегда может остановить мошенников

Эксперты объясняют, что большинство современных схем основаны не на подделке документов, а на психологическом воздействии.

Телефонные мошенники могут неделями убеждать человека продать квартиру, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, банков или государственных ведомств.

Если собственник приходит к нотариусу добровольно и внешне действует осознанно, у специалиста зачастую нет законодательно закрепленных инструментов, позволяющих определить, находится ли человек под скрытым психологическим давлением.

Именно поэтому нотариальное удостоверение далеко не всегда позволяет предотвратить подобные преступления.

Но означает ли это, что нотариус бесполезен?

Нет.

Юристы напоминают, что нотариусы по-прежнему выполняют важную функцию:

• проверяют полномочия сторон;
• удостоверяют личность участников сделки;
• проверяют правоспособность документов;
• фиксируют волеизъявление продавца и покупателя;
• несут имущественную ответственность за собственные ошибки.

Кроме того, обязательное нотариальное удостоверение уже действует для ряда сделок — например, при продаже долей в недвижимости или в случаях, прямо предусмотренных законом.

Поэтому речь идет не об отказе от института нотариата, а о поиске дополнительных механизмов защиты граждан.

Что это значит для покупателей жилья

Исследование показывает, что рассчитывать только на участие нотариуса уже недостаточно.

Эксперты рекомендуют использовать сразу несколько уровней защиты:

• внимательно проверять историю объекта;
• не принимать решения под давлением или в спешке;
• консультироваться с независимыми юристами;
• использовать безопасные расчеты через банковские сервисы;
• оформлять сделки только через официальные каналы.

Дополнительную роль начинают играть и новые цифровые сервисы. С 1 июля россияне получили возможность дистанционно оформлять ряд сделок с недвижимостью через Росреестр с использованием биометрии и электронной подписи, что должно усилить контроль за идентификацией участников сделки.

Несмотря на результаты исследования, большинство специалистов не предлагают полностью отказаться от нотариального сопровождения.

Скорее, речь идет о комплексном подходе, при котором нотариальная проверка дополняется банковским контролем, современными цифровыми сервисами, проверкой Росреестра и более активной работой правоохранительных органов по предотвращению телефонного мошенничества.

Именно сочетание нескольких механизмов безопасности сегодня считается наиболее эффективной защитой сделок с недвижимостью.