Совет при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства рассмотрел проект федерального закона № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья).

Законопроектом предлагается ввести нормы регулирования реновации жилищного фонда в субъектах РФ. 

Законопроектом предусматриваются следующе изменения в Градостроительный, Земельный и  Жилищный кодексы: 

1) в ГрК РФ предлагается реформировать положения о комплексном развитии территорий - исключить главу 5.1 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий и порядок их осуществления» и ввести главу 10 «Комплексное развитие территорий»; 

2) положения ЗК РФ предлагается привести в соответствие с изменениями в ГрК РФ; 

3) в ЖК РФ предлагается внести масштабные изменения, предусматривающие порядок осуществления адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов. Предлагаемые нормы во многом схожи с правовым регулированием реновации жилищного фонда в г. Москве и явно основываются на аналогии с положениями закона о реновации (Федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон РФ «О статусе столицы РФ» и отдельные законодательные акты РФ в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте РФ - городе федерального значения Москве»). 

В ходе обсуждения законопроект подвергся критике со стороны членов Совета – были озвучены многочисленные замечания как концептуального, так и юридико-технического характера. В результате Совет не поддержал законопроект. В экспертном заключении Совета по законопроекту говорится, что проект не может быть поддержан. 

Председатель Совета - председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников сообщил, что основным принципиальным замечанием к законопроекту является его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией.  В целях соблюдения максимальных гарантий защиты права частной собственности, согласно ст. 35 Конституции РФ и ст. 1 протокола №1 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, необходимо соблюдать следующие требования в случае их принудительного ограничения или прекращения: наличие значимого публичного интереса, который не может быть удовлетворен иначе; равноценное и предварительное возмещение; соблюдение порядка, установленного федеральным законом; независимый судебный контроль. Однако в законопроекте эти гарантии отражены не в полной мере. Проект не обеспечивает в должной степени имущественные и жилищные права граждан и во многих аспектах не позволяет улучшить их жилищные условия. 

1. Законопроектом предлагается признать утратившей силу главу 5.1 Градостроительного кодекса о видах деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий и порядке их осуществления. Вместо трех существующих видов договоров, имеющих различную специфику и отдельное регулирование, законопроектом предусматривается только один вид договора - договор о комплексном развитии территории, правовое регулирование которого незначительно различается в зависимости от характера территории, подлежащей развитию (территории с многоквартирными домами; с иными объектами капстроительства или незастроенные территории). Такое предложение представляется непроработанным, поскольку не учитывает особенности каждого из существующих видов договоров, не имеет надлежащей правовой проработки и обоснования. Также имеется ряд существенных замечаний в отношении порядка и условий заключения договора, предусмотренных законопроектом.

В пояснительной записке к законопроекту не объясняется, в чем именно заключается проблема применения действующих норм, которая препятствует их дальнейшему использованию. Особенно с учетом того, что они были урегулированы в Градостроительном кодексе относительно недавно.  

Необходимо отметить, что произвольное изменение правового регулирования, особенно происходящее через короткие промежутки времени, не способствует стабильности гражданского оборота недвижимости, затрудняет участие в этих отношениях широкого круга застройщиков, которые не всегда успевают подстроиться под меняющиеся условия, и негативно отражается на качестве нормативных правовых актов. 

2. Изменения, предлагаемые в Жилищный кодекс в части регулирования адресной программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, вызывают большие сомнения. Положения законопроекта во многом основаны на аналогии с Законом о реновации в г. Москве. Но этот Закон был принят относительно недавно, и программа реновации еще не успела полноценно быть опробованной на практике. Кроме того, эта программа во многом была обусловлена спецификой градостроительного и жилищного регулирования в г. Москве, а также финансовыми и другими материальными возможностями ее участников, поэтому слепое копирование положений Закона о реновации вряд ли сможет обеспечить надлежащую правовую основу для регулирования программы сноса и реконструкции многоквартирных домов во всей России. При этом законопроектом не совершенствуется система переселения граждан из многоквартирных домов, подлежащих сносу, а даже во многом уменьшаются гарантии защиты их жилищных прав по сравнению с Законом о реновации.

Необходимо понимать, что если государство в целях обновления городской среды допускает изъятие жилых помещений в многоквартирных домах, еще пригодных для проживания, при этом не учитывая голос каждого собственника, а распространяя на всех мнение квалифицированного большинства, то оно должно обеспечить максимально комфортные условия для граждан, чтобы не допустить ухудшения или умаления их прав на жилище и имущество. Эти права включают в себя не только рыночную оценку имущества, но и свободу выбора места проживания (ч. 4 ст. 1 ЖК РФ), возможность беспрепятственно приобретать гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса) и свободу распоряжения своим правом собственности (ст. 209 ГК РФ). 

Стоит отметить, что поспешное и непроработанное внесение системных изменений в кодексы не позволяет обеспечить достаточную согласованность их самих и чревато несогласованностью с нормами других законодательных актов, что приведет к ущемлению прав и законных интересов граждан, - заявил Павел Крашенинников.