6 июля правительство внесло в Госдуму законопроект, направленный на обеспечение возможности включать права требования, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций.

В настоящее время Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" не позволяет включить в ипотечное покрытие облигаций права требования по кредитам и займам, обеспеченным правами требования по договорам участия в долевом строительстве.

По информации АО "ДОМ.РФ", доля кредитов, выданных для приобретения жилья на первичном рынке по договорам участия в долевом строительстве, которые не могут быть секьюритизированы до завершения строительства объектов, составляет в среднем 40 процентов объема ипотечного кредитования. При этом уровень просроченных платежей по таким кредитам примерно в 4 раза ниже, чем по кредитам с залогом готового жилья (по данным Банка России).

Кроме того, именно кредитование на рынке первичного жилья стимулирует снижение процентных ставок. Падение значения средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке является положительной тенденцией развития российского рынка ипотеки. Несмотря на завершение государственной программы субсидирования, процентные ставки по кредитам, выданным для приобретения жилья на первичном рынке, остаются в среднем ниже ставок по кредитам под залог готового жилья. Конкуренция оказывает влияние на банки в части последовательного снижения ставок и по ипотечным кредитам под залог вторичного жилья.

В целях снижения рисков в отношении облигаций, в ипотечное покрытие которых будут включаться права требования участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предлагается применить следующие требования:

доля кредитов с залогом прав по договорам долевого участия в строительстве не может превышать 40 процентов размера ипотечного покрытия;

отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве не должно превышать 80 процентов; з

апрет залогодателю без согласия залогодержателя на замену предмета залога, на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также передачу по нему права.

Законопроектом предлагается также установить условие, при котором требования включаются в ипотечное покрытие, в части удовлетворения залогодержателем своих требований за счет имущества, причитающегося участнику долевого строительства при исполнении третьим лицом обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве, право требования участника долевого строительства по которому передано в залог (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации), или получения залогодержателем возмещения от Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Положениями Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в редакции предусмотренных законопроектом изменений расширяется понятие ипотечного покрытия. При этом частями 3.1 - 3.3 статьи 12 указанного федерального закона предусмотрено специальное регулирование эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием. В связи с этим законопроектом предусмотрены технические поправки в указанные части, направленные на распространение такого специального регулирования не только на жилищные облигации с ипотечным покрытием, но также и на облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства.

Предлагаемые законопроектом изменения позволят банкам увеличить объемы и снизить ставки ипотечного кредитования за счет получения доступа к оперативному рефинансированию кредитов, предоставленных для приобретения жилья на первичном рынке.